Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Mieter haben laut Mietrecht während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Heizung in Betrieb nimmt.
- Auch außerhalb der normalen Heizperiode muss der Vermieter bei einem Kälteeinbruch die Heizung einschalten, wenn die Raumtemperatur in der Mietwohnung sonst dauerhaft unter 18 Grad Celsius fallen würde.
- Es gibt zwar kein Gesetz mit genauen Werten, zahlreiche Gerichtsurteile geben die minimale Raumtemperatur im jeweiligen Zimmer allerdings vor.
- Die minimalen Raumtemperaturen gelten allerdings nicht rund um die Uhr. Da eine Nachtabsenkung der Temperaturen zum Reduzieren der Heizkosten auch im Sinne des Mieters ist, ist sie erlaubt.
- Eine Außnahme stellt hierbei das Warmwasser dar. Laut den Gerichtsurteilen muss der Vermieter dafür sorgen, dass zu jeder Zeit warmes Wasser aus der Leitung bekommt.
- Wenn Heizung und Warmwasser nicht ordnungsgemäß funktionieren, dann haben Mieter das Recht zu einer Mietminderung.
Wer kennt es nicht? Es ist Winter und draußen herrscht klirrende Kälte. Trotzdem lädt die wohltuende Wintersonne zu einem erholsamen Winterspaziergang an der frischen Luft ein. Im Anschluss freut man sich schon auf die wohlig warme Wohnung.
Dumm nur, wenn man dann nach Hause kommt, die Wohnung ist kalt und die Heizung wird nicht warm.
Wer in einer Mietwohnung wohnt, muss das so allerdings nicht hinnehmen.
Im folgenden Artikel erklären wir deshalb, welche Ansprüche in Sachen Mindesttemperatur Mieter gegenüber dem Vermieter haben.
Ansprüche des Mieters
Mieter haben nach dem Mietrecht auch beim Thema Heizen einige Rechte gegenüber dem Vermieter. Die Regelungen, wann und wie stark geheizt werden muss, sind nämlich recht eindeutig. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt.
Heizperiode
Damit die Nebenkostenabrechnung keine astronomischen Höhen erreicht, ist es zunächst einmal grundsätzlich auch im Interesse des Mieters, dass die Heizung nur dann läuft, wenn sie auch benötigt wird. Die Heizperiode beginnt deshalb üblicherweise am 1. Oktober und endet am 30. April.
Während dieser Zeit muss der Vermieter die Heizung in jedem Fall in Betrieb halten und somit dafür sorgen, dass eine gewisse minimale Raumtemperatur in der Mietwohnung gewährleistet ist.
Aber auch außerhalb der genannten Heizperiode im Winter muss der Mieter bei kühlen Außentemperaturen in seiner Wohnung nicht vor Kälte zittern.
Wenn es zum Beispiel bereits vor Beginn der Heizperiode im Herbst zu kühlen Außentemperaturen kommt und in der Folge die Raumtemperatur in der Mietwohnung unter 18 Grad Celsius fällt, dann ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Heizung anzustellen.
Dies gilt allerdings nur, wenn absehbar ist, dass der Kälteeinbruch nicht in den nächsten Stunden schon wieder vorbei ist und die Raumtemperatur wieder in den normalen Bereich ansteigt.
Fällt die Raumtemperatur aber gar auf 16 Grad Celsius oder weniger, dann muss der Vermieter die Heizung in jedem Fall unverzüglich in Betrieb nehmen, da ansonsten eine unmittelbare Gefahr für die Gesundheit des Mieters entsteht.
Minimale Raumtemperatur
Die Raumtemperatur hat bekanntlich einen großen Einfluss auf Gesundheit und Wohlbefinden. Aus diesem Grund sollte es nicht zu kalt in der Wohnung sein.
Wer in einer Mietwohnung wohnt, ist beim Heizen allerdings zwangsweise auf die Kooperation des Vermieters angewiesen. In den meisten Fällen hat nur der Vermieter direkten Zugriff auf die Heizung.
Glücklicherweise sind die Mieter in Deutschland ziemlich gut durch das Mietrecht geschützt. Ein Vermieter ist deshalb rechtlich dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass eine Mietwohnung ausreichend geheizt werden kann.
Ein Gesetz, das im Detail vorschreibt, welche minimale Raumtemperatur in jedem einzelnen Zimmer einer Wohnung herrschen muss, gibt es zwar nicht. Zahlreiche Gerichtsurteile belegen jedoch, von welchen Temperaturen man als Mieter ausgehen kann.
Raumtemperatur im Wohnzimmer
Im Wohnzimmer als Aufenthaltsraum ist eine angemessene Raumtemperatur besonders wichtig. Mieter können hier von einer Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius ausgehen.
Raumtemperatur in der Küche
Auch in der Küche wird sich tagsüber viel aufgehalten, weshalb Mieter hier ebenfalls eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius erwarten können.
Raumtemperatur im Bad
Das Badezimmer wird hauptsächlich zum Waschen, Baden oder Duschen genutzt. Hier muss es deshalb natürlich etwas wärmer sein, weshalb Mieter im Bad 22 Grad Celsius erwarten können.
Raumtemperatur im Schlafzimmer
Das Schlafzimmer ist ein Zimmer, das üblicherweise hauptsächlich nachts zum Schlafen genutzt wird. Hier sind etwas kühlere Temperaturen erlaubt. 18 Grad Celsius dürfen allerdings nicht unterschritten werden.
Raumtemperatur im Flur
Der Flur ist in den meisten Fällen ein Durchgangszimmer, in dem sich kaum aufgehalten wird. Mit mindestens 18 Grad Celsius können die Temperaturen im Flur entsprechend niedriger ausfallen.
Zeiten
Ebenso wie die minimale Raumtemperatur in den verschiedenen Räumen geregelt ist, sind auch die Zeiten, in denen diese gewährleistet sein muss, vorgeschrieben. Der Vermieter muss die Mindesttemperaturen dem Mieter nämlich nicht rund um die Uhr garantieren.
Stattdessen besagen diverse Gerichtsurteile, dass die oben genannten Raumtemperaturen nur während der normalen Tagesstunden gelten. Diese liegen gewöhnlich zwischen 7 und 23 Uhr. Damit es Frühaufsteher und Nachteulen auch noch ausreichend warm haben, gestehen die Gerichte den Mietern noch jeweils eine Stunde Vor- und Nachlauf.
Der Vermieter muss im Endeffekt also von 6 Uhr bis 24 Uhr dafür Sorge tragen, dass es ausreichend warm wird. Eine Nachtabsenkung der Heizung ist demzufolge durchaus erlaubt. Dabei muss der Vermieter allerdings darauf achten, dass eine minimale Raumtemperatur von 17 Grad Celsius in der Nacht nicht unterschritten wird.
Warmwasser
Eng verbunden mit dem Thema Heizen ist natürlich auch das Thema Warmwasserversorgung in einer Mietwohnung. Beim Warmwasser darf der Vermieter im Gegensatz zur Heizung allerdings keine Nachtabschaltung durchführen.
Diverse Gerichte haben stattdessen entschieden, dass der Mieter einer Mietwohnung jederzeit Anspruch auf warmes Wasser mit einer Temperatur von mindestens 40 bis 50 Grad Celsius hat.
Besondere Klauseln in Mietverträgen, die die Warmwasserversorgung zum Beispiel nur tagsüber garantieren, erklärten die Gerichte als unwirksam.
Doch damit nicht genug, denn der Vermieter muss nach verschiedenen Urteilen nicht nur sicherstellen, dass jederzeit Warmwasser zur Verfügung steht, sondern auch, dass das warme Wasser möglichst zeitnah aus der Leitung fließt.
Eine Wartezeit von 10 Sekunden beziehungsweise eine abgeflossene Menge an Kaltwasser von 5 Litern halten die Gerichte allerdings für akzeptabel.
Mietminderung
Da der Vermieter rechtlich gesehen dem Mieter gegenüber für das Funktionieren der Heizung und Warmwasserversorgung verantwortlich ist, ist auch er bei einem Heizungsausfall der erste Ansprechpartner.
Mietminderung bei Heizungsausfall
Funktioniert die Heizung nicht ordnungsgemäß beziehungsweise sogar gar nicht, dann ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung eingeschränkt. Die Wohnung befindet sich dann nicht mehr in dem vertraglich vereinbarten Zustand und es liegt stattdessen ein Mangel vor.
Den Mangel muss man allerdings auch nachweisen können, weshalb es sich in dieser Situation empfiehlt, ein schriftliches Mängelprotokoll anzufertigen, über das Raumtemperatur und Außentemperatur dokumentiert werden.
Sobald der Vermieter dann über den Mangel informiert wurde, ist er verpflichtet, diesen unverzüglich zu beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung auch nach mehrmaliger Aufforderung durch den Mieter nicht nach, ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt.
Höhe der Mietminderung
Die angemessene Höhe der Mietminderung ist je nach Einzelfall etwas unterschiedlich. Pauschale Vorgaben für die Kürzung der Miete gibt es nicht und die Gerichte kommen mitunter zu unterschiedlichen Urteilen.
Diverse Urteile bestätigen eine Mietminderung in Höhe von ca. 20 % für das Unterschreiten der minimalen Raumtemperatur in einzelnen Räumen als rechtens.
Das Amtsgericht Bad Segeberg hat etwa in einem Urteil vom 29.09.1976 (Aktenzeichen 12 C 35/76) eine Mietminderung von 20 % als angemessen bestätigt. Im besagten Fall lag die Raumtemperatur in der Mietwohnung während der üblichen Tageszeit unterhalb von 20 Grad Celsius. Nach 19 Uhr wurde die Wohnung des Mieters trotz eingeschalteter Heizung einfach nicht mehr ausreichend warm, weshalb das Gericht dem Mieter eine Mietminderung von 20 % zugestand.
Das Amtsgericht Neukölln kam in einem Urteil vom 17.05.1985 (Aktenzeichen 10 C 557/84) wiederum zu dem Ergebnis, dass eine Mietminderung von 25 % angemessen ist, wenn die Mietwohnung nicht ausreichend geheizt werden kann. Im diesem Fall beklagte eine Mieterin, dass ihre Wohnung zeitweise maximal 15 Grad Celsius warm war. Durch Renovierungsmaßnahmen war zudem keine Warmwasserversorgung gewährleistet. Das Gericht erklärte deshalb eine zusätzliche Mietminderung von weiteren 5 % für legitim.
Bei einem kompletten Heizungsausfall kann jedoch auch eine deutlich höhere Mietminderung von bis zu 100 % gerechtfertigt sein.
Ein Urteil am Landgericht Hamburg vom 15.05.1975 (Aktenzeichen 7 O 80/74) stellt beispielsweise fest, dass eine Mietminderung von 100 % bei einem länger andauernden Totalausfall der Heizung angemessen ist. Im besagten Fall manipulierte ein Nachbar aufgrund von Streitigkeiten die Heizung einer Mieterin, so dass diese nicht mehr funktionierte. Die Mieterin meldete den Ausfall der Heizung ihrer Vermieterin, die jedoch nicht tätig wurde. In der Folge funktionierte die Heizung während des Winters für längere Zeit überhaupt nicht mehr, weshalb die Mieterin eine Mietminderung vornahm. Die Vermieterin sah diese Mietminderung als nicht gerechtfertigt an und klagte vor Gericht. Das Gericht erklärte jedoch, dass bestimmte Räume ohne Heizmöglichkeit während der Wintermonate praktisch unbenutzbar sind, und bestätigte eine Mietminderung von 100 %.
Im Zweifelsfall gilt: Mieter, die eine Mietminderung durchführen wollen, aber nicht wissen, welche Höhe in ihrem Fall gerechtfertigt sein könnte, sollten am besten einen Anwalt aufsuchen und sich beraten lassen.
Wenn der Vermieter nicht reagiert
Reagiert der Vermieter weder auf die Meldung des Heizungsausfalls, noch auf die Mietminderung, so kann der Mieter auch auf eigene Faust aktiv werden und selbst eine (fachgerechte) Reperatur veranlassen.
Die Reparaturkosten können dem Vermieter im Gegenzug in Rechnung gestellt werden. Wenn der Vermieter dann immer noch nicht reagieren sollte, kann der Mieter die Reparaturkosten auch mit den zukünftigen Mietzahlungen verrechnen.
Pflichten des Mieters
Die Mieter haben natürlich nicht nur Ansprüche gegenüber dem Vermieter, sondern auch einige Pflichten.
Heizpflicht
Grundsätzlich gibt es kein Gesetz, das dem Mieter eine Heizpflicht aufdiktiert. Welche Räume man wie stark und zu welcher Zeit heizt, ist damit erst einmal nirgends direkt vorgeschrieben.
Trotzdem ergibt sich für die Bewohner einer Mietwohnung eine indirekte Heizpflicht aus der Tatsache, dass sie dem Vermieter gegenüber rechtlich verpflichtet sind, die Wohnung in einem ordentlichen und einwandfreiem Zustand zu erhalten.
Das bedeutet wiederum, dass der Mieter in der Pflicht ist, so zu heizen, dass die Mietwohnung keinen Schaden nimmt.
Kommt es beispielweise zu einem Schimmelbefall, weil der Mieter die Wohnung nicht sachgemäß geheizt hat, muss er dem Vermieter gegenüber für den entstandenen Schaden haften.
Pflicht zur Meldung von Schäden
Haften muss der Mieter übrigens unter Umständen auch, wenn er gar nicht sachgemäß heizen konnte. Und zwar dann, wenn er einen Defekt an der Heizung dem Vermieter nicht zügig mitteilt und in der Folge ein Schaden in die Mietwohnung entsteht.
Aus diesem Grund sollte der Vermieter während der Heizperiode unverzüglich davon in Kenntnis gesetzt werden, wenn die Heizung gar nicht funktioniert oder aber nicht richtig warm wird.
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte diese Schadensmeldung an den Vermieter übrigens in schriftlicher Form erfolgen.
Anmerkung zum Schluss
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass auf dieser Webseite nur Informationen für die Allgemeinheit bereitgestellt werden. Wir führen keine individuelle Rechtsberatung durch und erteilen auch keine Rechtsauskunft im konkreten Fall.
Eine Rechtsberatung dürfen nur Juristen durchführen. Wenn Sie rechtliche Fragen haben, raten wir deshalb dazu, sich entsprechend von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.
Des Weiteren weisen wir darauf hin, dass die Gesetzestexte, auf die wir uns beziehen, zum Erstellungszeitpunkt des Artikels (März 2016) aktuell waren. Gesetze und auch einzelne Gesetzestexte können sich jedoch auch hin und wieder ändern.